Omistusasuminen Espanjassa

Moni Espanjaan muuttava harkitsee jossain vaiheessa myös oman asunnon ostamista. Aurinkorannikko on erityisen suosittu kohde ulkomaalaisten keskuudessa, ja alueelta löytyykin valtava kirjo asuntoja – pienistä loma-asunnoista hulppeisiin kattohuoneistoihin ja huviloihin. Omistusasuminen voi olla hyvä ratkaisu pitkäaikaiselle muuttajalle, mutta ostamiseen liittyy useita paikallisia erityispiirteitä, jotka eroavat huomattavasti Suomesta.

Hinnat vaihtelevat rajusti – ja ne nousevat

Asuntojen hinnat Aurinkorannikolla vaihtelevat suuresti sijainnin, kunnon ja näkymien mukaan. Suosituilla paikoilla, kuten Fuengirolan rantakadulla tai Marbellan keskustassa, hinnat voivat olla jopa Suomen pääkaupunkiseudun tasoa korkeammat. Samalla rahalla voit kuitenkin löytää viihtyisän kodin hieman syrjemmästä – esimerkiksi Mijas Pueblosta tai Torroxista.

Huomionarvoista on, että asuntojen hinnat ovat olleet nousussa, ja ulkomaalaisten kiinnostus kasvattaa kysyntää entisestään. Suosituilla alueilla joudutkin usein kilpailemaan asunnoista nopeasti – ja joskus jopa ostamaan asunnon näkemättä, mikä ei kuitenkaan ole suositeltavaa. Samalla asuntojen arvonnousu on todella isoa.

Välittäjä on lähes aina mukana – mutta tarkista kenen puolella hän on

Toisin kuin Suomessa, kiinteistönvälittäjät Espanjassa eivät ole aina neutraaleja välikäsiä. Välittäjä toimii useimmiten myyjän lukuun, vaikka vaikuttaisi auttavan myös ostajaa. Tämä tarkoittaa, että ostajan kannattaa aina käyttää omaa, riippumatonta asianajajaa (abogado), joka tarkistaa asiakirjat, omistusoikeuden ja mahdolliset velat asunnon taustalla. Toisin kuin Suomessa, ei Espanjassa välittäjällä ole mitään juridista vastuuta edes sanomisistaan.

Asunnon omistaminen Espanjassa – mitä se käytännössä tarkoittaa?

Kun ostat asunnon Espanjasta, sinusta tulee paitsi kiinteistön omistaja, myös osa taloyhtiötä (comunidad de propietarios), joka vastaa kiinteistön yhteisistä asioista. Vaikka konsepti muistuttaa suomalaista asunto-osakeyhtiötä, omistamisen rakenne ja hallinta eroavat merkittävästi Suomen käytännöistä. Näihin eroihin on hyvä perehtyä ennen ostopäätöstä.

Jokainen asunto on oma kiinteistöyksikkönsä

Toisin kuin Suomessa, missä omistetaan asunto-osakeyhtiön osakkeita, Espanjassa omistetaan itse asunto suoraan. Jokainen huoneisto – oli se kerrostalossa, rivitalossa tai omakotitaloalueella – on itsenäinen kiinteistö (inmueble), joka kirjataan kiinteistörekisteriin (Registro de la Propiedad) omalla tunnuksellaan.

Kerrostaloasunnot kuuluvat lähes aina niin sanottuun horisontaaliseen omistukseen (propiedad horizontal). Tämä tarkoittaa, että omistajalla on:

Täysi omistusoikeus omaan asuntoonsa
Osuus kiinteistön yhteisistä osista, kuten käytävistä, hisseistä, piha-alueista tai uima-altaasta
Oikeus osallistua yhtiökokouksiin ja päätöksentekoon

Tämän vuoksi jokaisesta asunnosta maksetaan myös oma kiinteistövero (IBI), ja sillä on oma katasterinumero (referencia catastral).

Taloyhtiö = comunidad de propietarios

Taloyhtiön rooli on Espanjassa hallinnollinen. Se vastaa esimerkiksi:

Kiinteistön kunnossapidosta ja siivouksesta
Yhteisten tilojen (hissit, puutarha, uima-allas) ylläpidosta
Mahdollisista huoltohenkilöistä (esim. portieeri)

Yhtiökokous (junta de propietarios) järjestetään yleensä kerran vuodessa, ja siellä päätetään talousarviosta, remonteista ja valitaan hallinto (puheenjohtaja ja isännöitsijä).

Yhtiövastike ja kulut omistajalle

Asunnon omistajana maksat kuukausittain tai neljännesvuosittain yhtiövastiketta (cuota de comunidad). Sen suuruus riippuu muun muassa yhtiön palvelutasosta ja asunnon pinta-alasta tai osuusprosentista.

Esimerkiksi:

Pienessä taloyhtiössä ilman hissiä tai yhteisiä palveluita: 30–60 €/kk
Ylellisissä taloyhtiöissä, joissa on uima-allas, vartiointi, puutarhat jne.: jopa 100–300 €/kk tai enemmän

Lisäksi omistajan vastuulle kuuluvat mm.:

Kiinteistövero (IBI): n. 200–1000 €/vuosi
Jätehuoltomaksu (basura): n. 50–150 €/vuosi
Sähkö ja vesi – yleensä omistajan nimissä, mutta joskus vesi sisältyy yhtiövastikkeeseen
Kotivakuutus (seguro del hogar) – vapaaehtoinen mutta suositeltava

Korjaukset ja remontit – maksetaan erikseen

Espanjassa korjauksia ei yleensä rahastoida etukäteen, kuten Suomessa. Kun esimerkiksi hissi pitää uusia tai julkisivu maalata, yhtiökokous päättää asiasta ja asukkaille jaetaan erillinen lasku osuuden mukaan. Tämä voi yllättää suomalaisen, joka on tottunut tasaisempiin ja ennakoidumpiin vastikemaksuihin.

Kauppahintaan lisätään jopa 10–14 % kuluja

Asunnon ostaminen Espanjassa sisältää useita kuluja, joita ei aina ilmoiteta etukäteen myynti-ilmoituksessa. Näitä ovat muun muassa:

Varainsiirtovero (ITP) – yleensä 7–10 % kauppahinnasta (vaihtelee alueittain)
Notaarikulut
Rekisteröintimaksut
Asianajajan palkkio – tyypillisesti noin 1 % kauppahinnasta
Mahdollinen välityspalkkio, jos käytät omaa ostajan edustajaa

Näin ollen todellinen ostohinta nousee helposti 10–14 % ilmoitetun myyntihinnan päälle. Jos ostat uudiskohteen, maksettavaksi tulee arvonlisävero (IVA, yleensä 10 %) sekä leimavero.

Muista NIE-numero ja pankkitili

Ennen kuin voit ostaa asunnon Espanjasta, sinulla täytyy olla:

NIE-numero (Número de Identificación de Extranjero) – eli ulkomaalaisen henkilötunnus
Espanjalainen pankkitili, jolta maksut suoritetaan

NIE-numero tarvitaan kaikkiin virallisiin toimiin, ja sen voi hakea Espanjasta tai Espanjan konsulaatin kautta.

Ostotarjous ja varausmaksu

Asuntokauppa etenee yleensä näin:

Ostotarjous tehdään joko suullisesti tai kirjallisesti.
Hyväksymisen jälkeen ostaja maksaa varausmaksun (esim. 3 000–6 000 €), jolla asunto varataan.
Laaditaan kauppakirja (contrato de arras), jolloin maksetaan tyypillisesti 10 % kauppahinnasta.
Loppukauppa tehdään notaarilla, jossa maksetaan loppusumma ja omistusoikeus siirtyy.

Varausmaksu on usein sitova, eikä sitä palauteta, jos ostaja peruu kaupan ilman erityistä syytä.

Varo piilokuluja ja tarkista velat

Espanjassa asunto voi olla velkainen, eli siihen voi kohdistua esimerkiksi kiinnityksiä, käyttämättömiä vastikkeita tai veroja. Näitä ei aina kerrota suoraan, ja ne voivat siirtyä uudelle omistajalle, ellei asiasta ole erikseen sovittu. Siksi asianajajan käyttö on välttämätöntä.